Madrid ya está saturado, así que el mercado de la vivienda se está disparando ahora en Torrejón, Parla y Alcorcón

Es lo más lógico. Si quieres comprar un piso en el centro de Madrid pero no tienes dinero suficiente acabas buscando alternativas en las afueras o municipios limítrofes, áreas en las que (en teoría) el mercado debería estar menos tensionado y los precios ser más asumibles. Lo mismo si hablamos de Barcelona, Valencia, Málaga o cualquier otra capital de provincia. El problema, como acaba de constatar un estudio de Tinsa by Accumin, es que esa onda de demanda está dejándose sentir con fuerza en las periferias, elevando sus precios y restándoles atractivo como plan B (o C).

Hay un dato clave para entenderlo: el “esfuerzo teórico”.

¿Qué es el “esfuerzo teórico”? Una ratio, un indicador matemático que básicamente mide la presión que debe asumir una familia española si quiere comprarse una casa. Para calcularlo se simula el porcentaje de renta que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que financia el 80% del valor de la vivienda.

¿A cuánto asciende ese indicador ahora mismo? Según el último informe de Tinsa by Accumin, al 36,9%. Es decir, la compra de una vivienda se traga casi cuatro de cada diez euros de la renta familiar. Es un dato interesante por dos razones. Primero, porque supera lo que los expertos consideran un “esfuerzo razonable” (35%). Segundo, porque empeora la media del trimestre anterior (35,7%). La lectura más interesante llega sin embargo al analizar en detalle de cada región.

¿Qué nos dice el mapa? Que hay ciudades donde ese esfuerzo supera con creces el 35% que se considera “razonable” y entra en el terreno del esfuerzo “crítico”, que se alcanza cuando se dedica a vivienda más del 45% de la renta. En el tercer trimestre esa era la situación de Madrid (65,6%), Barcelona (64,1%), Málaga (54,5%), Valencia (46,9%), Sevilla (46,6%), San Sebastián (62%), Palma (55%), Cádiz (51%) y Bilbao (46%).

En general hay 22 capitales provinciales con tasas de esfuerzo por encima del 35% y distritos concretos, como la Ciutat Vella de Barcelona o el centro madrileño, donde el esfuerzo de comprar casa devora más del 80% de la renta.

Y eso, ¿por qué? Por el encarecimiento de la vivienda. Aunque el informe de Tinsa debe entenderse cómo lo que es, el estudio de una firma privada que se basa en sus propias tasaciones, sus conclusiones no distan mucho de las que aportan otros actores del mercado inmobiliario: la entidad calcula que el valor de la vivienda (nueva y usada) está creciendo a un ritmo interanual de más del 13%, con regiones en las que se rondó el 20% durante el tercer trimestre.

Tinsa aprecia cierta “moderación” en el encarecimiento en 20 provincias, pero advierte que el mercado sigue mostrando “tasas de crecimiento robustas” en gran parte del país. “En conjunto, se observa una desaceleración del crecimiento de los precios, que aun así sostienen tasas de intensidad contundente”, reflexiona Cristina Arias, directiva de la tasadora antes de apuntar factores como la escasez de oferta, la inflación y el aumento de costes de la construcción.

Tinsa estima que durante el tercer trimestre del año el valor mediano de la vivienda se situó en España en 2.129 €/m2, dos puntos porcentuales por encima de los picos alcanzados durante la burbuja del ladrillo de 2007, pero la cosa cambia cuando se descuenta el efecto de la inflación acumulada. En ese caso se observa que, pese a todo, los precios reales de 2026 aún siguen por debajo de la burbuja del ladrillo.

¿Qué pasa fuera de las capitales? Esa es una de las cuestiones más interesantes que aborda el informe. A nadie le sorprenderá que haya 39 cabeceras de provincia en las que la vivienda se encarece a un ritmo superior al 10% o que en Madrid y Barcelona la tasa de esfuerzo rebase el 60%. Lo llamativo es que el informe de Tinsa sugiere que esa presión se esta extendiendo hacia las áreas metropolitanas, anillos periféricos a los que suelen acudir las familias incapaces de asumir el esfuerzo de pagar una vivienda en las ciudades, los “principales polos de empleo y focos turísticos”.

La tasadora identifica algunos municipios próximos a capitales en los que la vivienda se está encareciendo hasta un 30% y la tasa de esfuerzo para adquirir vivienda supera también la barrera de lo “razonable”. En general y pese al escenario de desaceleración de precios, la compañía calcula que en octubre el valor de la vivienda se incrementó más en las áreas metropolitanas (15,6%) que en las capitales y las grandes ciudades, donde el alza apenas pasó del 13%.

¿Hay casos concretos? Sí. Por ejemplo, el área metropolitana de Madrid. Durante el tercer trimestre Tinsa identificó allí hasta una docena de municipios en los que los precios aumentaron “con mayor intensidad” que en la capital. Destaca el caso de Torrejón de Ardoz, con un alza interanual del 30%, aunque no es un caso aislado. Coslada, Majadahonda, Alcalá de Henares, Fuenlabrada, Parla, Alcorcón, San Fernando de Henares, Leganés y Móstoles registraron también incrementos interanuales que oscilaron entre el 15 y 20%.

En Madrid capital, recordemos, el aumento de precios fue del 12,9%, un dato muy similar al de la comunidad, donde el encarecimiento interanual de la vivienda rondó el 13,1%.

Si hablamos de presión sobre las finanzas domésticas, todos los municipios del área registraron tasas de esfuerzo superiores al 35% y el 81% (13 localidades de 16) alcanzaron niveles de acceso críticos, superiores al 45%. “Esto revela dificultades de acceso que se extienden más allá de la capital a la mayoría del área metropolitana. Por encima del 50% de la renta disponible del hogar medio se encuentran Torrejón de Ardoz, Alcorcón, Alcobendas, Coslada, Móstoles, Leganés y Getafe”, concluye el informe de la tasadora.

¿Pasa solo en Madrid? No. En Barcelona encontramos otros cinco municipios que en verano superaron el encarecimiento interanual de Barcelona (10,8%): Viladecans (24,8%), Montcada i Reixac (13,6%), Vilanova i la Geltrú (13,3%), Rubí (13,3%) y Cerdanyola del Vallès (12%). Ripollet alcanzó un 10,5%. El aumento medio de la provincial fue del 12,4%.

“En el área metropolitana de Barcelona 25 municipios (de un total de 27) registran tasas de esfuerzo superiores al 35% razonable y hasta 15 municipios muestran tasas de esfuerzo críticas”, añade el informe. “Por encima del 50 % de la renta disponible se encuentran L’Hospitalet de Llobregat, Castelldefels, Sant Adrià de Besòs, Cornellà de Llobregat, Viladecans, Santa Coloma de Gramenet, Sant Joan Despí y Montgat-Masnou. Las excepciones son Sant Quirze del Vallès y Manresa, que se mantienen en niveles razonables”.

¿Puede ampliarse el foco? Los técnicos analizaron 84 localidades de la geografía española y en 35 comprobaron que los hogares soportaban “esfuerzos de acceso críticos”. En algunos casos se encontraron con escenarios fuertemente “tensionados”, como Marbella, Benidorm, Torrevieja, Vélez, Sanlúcar de Barrameda y Orihuela. El estudio constata también subidas sensibles en distritos de Valencia, Sevilla, Zaragoza o Málaga. “Los precios en los distritos de las principales ciudades reflejan una tendencia a la desaceleración, pero sosteniendo aún crecimientos intensos”.

“El 37% de los municipios estudiados, un total de 31 sobre 84, presentan precios por encima del valor medio de sus respectivas provincias. Los municipios relevantes se distancian del valor de sus respectivas capitales en un amplio rango, entre +67% por encima y -57% por debajo. Municipios con alto componente turístico en el arco mediterráneo y en la cornisa norte, ciudades secundarias de los polos de actividad de la provincia y determinados municipios de las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona se elevan más que los precios medios de sus provincias”.

Fuente: Tecnologia